Grundschuld beim Immobilienverkauf: Das sollten Eigentümer wissen

Der Käufer ist gefunden, der Kaufpreis erfolgreich festgelegt und die Finanzierung steht ebenfalls - eigentlich könnte der Verkauf der Immobilie nun zügig zum Notar gehen. Dennoch kann es in dieser Phase gelegentlich zu unerwarteten Verzögerungen kommen. Ein häufiger Grund hierfür sind im Grundbuch eingetragene Grundschulden. Viele Eigentümer sind der Annahme, dass eine Grundschuld automatisch aus dem Grundbuch entfernt wird, sobald das zugehörige Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Dem ist jedoch nicht so. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt grundsätzlich bestehen, bis die entsprechenden Schritte zur Löschung im Grundbuch unternommen werden. Für einen Immobilienverkauf ist dies zunächst nichts Ungewöhnliches. Problematisch wird es allerdings, wenn die benötigten Dokumente nicht mehr vorhanden sind oder die früher finanzierende Bank nicht mehr ohne weiteres kontaktiert werden kann.

Käufer haben in der Regel das Bestreben, eine Immobilie zu erwerben, die frei von den nicht übernommenen Verpflichtungen des Verkäufers ist. Sollte im Grundbuch beispielsweise eine Grundschuld zugunsten einer Bank vermerkt sein, muss dringend geklärt werden, unter welchen Bedingungen diese gelöscht werden kann. Existiert bei der Bank noch eine Restschuld, wird diese häufig im Rahmen der Kaufpreisabwicklung berücksichtigt. Ein entsprechender Teil des Kaufpreises kann dann zur Ablösung der bestehenden Finanzierung verwendet werden. Ist das Darlehen hingegen bereits vollständig zurückgezahlt, benötigt man in der Regel die entsprechenden Unterlagen zur Löschung. Genau an dieser Stelle können potenzielle Schwierigkeiten auftreten.

Gerade bei älteren Immobilienfinanzierungen kann es vorkommen, dass Eigentümer nicht mehr genau wissen, wo die notwendigen Unterlagen zu finden sind. Möglicherweise wurde das Darlehen bereits vor 10, 20 oder sogar 30 Jahren abbezahlt. In der Zwischenzeit könnten die Dokumente archiviert, bei einem Umzug verloren gegangen oder sogar nicht mehr vorhanden sein.

In vielen Fällen lässt sich das Problem durch eine Kontaktaufnahme mit dem ursprünglichen Kreditinstitut klären. Allerdings benötigt dieser Prozess oft Zeit - und genau diese Zeit fehlt häufig, wenn Käufer und Verkäufer eine zeitnahe Beurkundung anstreben.

Die Situation kann sich erheblich komplizieren, wenn die ursprünglich im Grundbuch vermerkte Bank heute nicht mehr unter ihrem ursprünglichen Namen existiert. In den vergangenen Jahrzehnten sind viele Banken übernommen, fusioniert oder umfirmiert worden. Daher ist es wichtig, zunächst zu klären, welches Kreditinstitut aktuell für die betreffende Grundschuld verantwortlich ist. Insbesondere bei älteren Eintragungen ist es ratsam, sich nicht erst kurz vor dem geplanten Notartermin mit diesem Thema auseinanderzusetzen.

Zusätzlicher Klärungsbedarf kann sich bei einer sogenannten Briefgrundschuld ergeben. Wenn zu einer Grundschuld ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde, ist dieses Dokument für die Löschung von erheblicher Bedeutung. Sollte der benötigte Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar sein, kann die Angelegenheit deutlich komplizierter werden. In solchen Fällen könnte es notwendig sein, ein gerichtliches Aufgebotsverfahren einzuleiten, bevor die Grundschuld gelöscht werden kann. Ein solcher Prozess kann deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen als eine reguläre Löschung. Aus diesem Grund ist es ratsam, ältere Grundbucheintragungen frühzeitig zu überprüfen.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam, sich frühzeitig einen umfassenden Überblick über die aktuellen Grundbucheintragungen zu verschaffen. Dabei sind insbesondere folgende Fragen von Bedeutung:

• Welche Grundschulden sind aktuell noch im Grundbuch eingetragen?
• Existieren die entsprechenden Darlehen weiterhin?
• Welche Bank fungiert als Gläubigerin der Grundschuld?
• Stehen bereits Löschungsunterlagen zur Verfügung?
• Handelt es sich möglicherweise um eine Briefgrundschuld?
• Ist der zugehörige Grundschuldbrief noch auffindbar?

Wenn Sie diese Punkte geklärt haben, können Sie erheblich besser beurteilen, ob vor dem Verkauf zusätzliche Maßnahmen erforderlich sind.

Bei ROSENBAUER IMMOBILIEN ist die sorgfältige Überprüfung der verkaufsrelevanten Dokumente bereits ein wesentlicher Bestandteil der Vorbereitung auf die Immobilienvermarktung. Wir möchten vermeiden, dass erst nach erfolgreicher Käufersuche klar wird, dass eine alte Grundschuld noch geregelt werden muss.

Sollten zum Beispiel ältere Eintragungen vorhanden sein, empfehlen wir den Eigentümern, frühzeitig Mitteilung mit ihrer Bank aufzunehmen oder die notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Auf diese Weise können Sie wertvolle Zeit sparen, während die Immobilie bereits auf den Verkauf vorbereitet oder aktiv vermarktet wird.

Denn wenn sich schließlich ein passender Käufer findet, sollte der nachfolgende Verkaufsprozess keinesfalls durch ein Problem ins Stocken geraten, das schon Wochen im Voraus hätte gelöst werden können.

Ein gut geplanter Immobilienverkauf startet nicht erst mit der Veröffentlichung eines Exposés. Wichtige Dokumente wie Grundbuch, Objektunterlagen, bestehende Finanzierungen sowie eventuelle Besonderheiten der Immobilie sollten schon frühzeitig in Betracht gezogen werden. So lassen sich mögliche Probleme identifizieren und lösen, bevor sie den Verkaufsprozess tatsächlich aufhalten.

Bei ROSENBAUER IMMOBILIEN unterstützen wir Eigentümer umfassend - angefangen bei der Vorbereitung und Wertermittlung über die Vermarktung und Auswahl geeigneter Käufer bis hin zur Erstellung des Kaufvertrags, dem Notartermin und der finalen Übergabe der Immobilie.

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